Půjčka zajištěná nemovitostí v roce 2022

V našem materiálu budeme hovořit o oblíbeném typu úvěru – úvěru zajištěném nemovitostí. Pojďme si promluvit o podmínkách v roce 2022, bankách, které jej vydávají a probrat tento produkt s odborníky.

Co je úvěr na nemovitost

Půjčka na nemovitost je půjčka, kterou věřitel poskytuje dlužníkovi za úrok a jako zástavu bere nemovitost.

Užitečné informace o úvěrech na nemovitosti

*Jsou uvedeny průměrné sazby za druhé čtvrtletí roku 2022

Banku o úvěr můžete žádat s různými argumenty vaší solventnosti. Přineste například potvrzení o platu od zaměstnavatele (2-NDFL) nebo si najděte ručitele – osobu, která v případě vaší insolvence souhlasí s úhradou dluhu. Jedná se o normální finanční vztahy: banka nebo jiná finanční instituce vám svěří své peníze. Na oplátku chtějí mít jistotu, že budou vyplaceni.

Nemovitost může být argumentem ve prospěch poskytnutí půjčky. Takový finanční produkt se nazývá „úvěr zajištěný nemovitostí“.

Zástava je zvláštní způsob zajištění závazků. Povinností je v tomto případě splacení úvěru. Klient, který si takový úvěr vezme, souhlasí se zástavou své nemovitosti věřiteli.

V bytě přitom můžete sami bydlet nebo jej pronajímat nájemníkům, pokud to smlouva nezakazuje. Podobně je tomu s ostatními nemovitostmi – byty, bytové domy, řadové domy, komerční objekty.

Zástava neznamená, že banka nebo finanční instituce může váš předmět kdykoli prodat nebo si jej vzít pro sebe. Za předpokladu, že se bavíme o legálních společnostech, ne o podvodnících. Podobné příběhy se stávají, když si lidé bez rozmyslu půjčují inzeráty a nedívají se na papíry, které podepisují.

Pouze v případě, že klient nemůže splácet úvěr, má banka nebo jiný finanční ústav právo nemovitost prodat, tedy prodat. Peníze půjdou na splacení dluhu. Pokud po prodeji nějaká částka zůstane, bude předána bývalému majiteli nemovitosti.

Výhody získání hypotečního úvěru

Můžete získat velkou půjčku. Například 15-30 milionů rublů pro hlavní město je docela reálné. V regionech je samozřejmě vše skromnější. Ochota dát do zástavy majetek je však pro věřitele silným argumentem.

Buďte více loajální k úvěrové historii dlužníka. Jak víte, všechny banky a finanční instituce studují spolehlivost klienta. K tomu využívají kanceláře pro úvěrovou historii, kde se ukládají informace o tom, kde, kdy a kolik si kdo půjčil od finančních institucí. Promítá se tam i zpoždění plateb. Ale protože je klient připraven zastavit nemovitost, znamená to, že se věřitel zajistil silněji.

Úvěr lze vydat na delší dobu. Oproti klasickým půjčkám. Některé finanční instituce umožňují splácet až 25 let.

Alternativa hypotéky. Vyžaduje zálohu, která nemusí být. Úvěr na bydlení lze využít na koupi nového bydlení.

Pro jakýkoli účel. Věřitelé se neptají, na co půjčku potřebujete. To je důležité například pro jednotlivé podnikatele, kteří potřebují peníze na rozvoj svého podnikání. Pokud žádají o úvěr jako právnická osoba, pak bude pravděpodobnost zamítnutí vyšší, protože to je pro banku riziko.

Riskujte pouze se svým majetkem. Dlužník nikoho „nezakládá“ – mluvíme-li o ručitelích úvěru. Když potřebujete velkou částku, pak v případě konvenčních půjček můžete získat půjčky od různých organizací a v důsledku toho můžete skončit v dluzích, odrazit sběratele a ztratit svou pověst mezi kolegy. Zastavením bytu riskujete pouze svůj majetek. S tím, že pokud máte rodinu, tak se taková rozhodnutí musí dělat opatrně.

Zástavcem a dlužníkem mohou být dvě různé osoby. Jedna osoba například vlastní nemovitost a druhá si chce vzít úvěr. Mohou se spolu dohodnout.

Nemovitost zůstává vaším majetkem. Lze jej užívat, pronajímat (pokud to neodporuje úvěrové smlouvě).

Vhodné předměty, které jsou zatčeny. Dlužník například nashromáždil velký dluh za bydlení a komunální služby nebo je po splatnosti s úhradou jiných dluhů. V tomto případě má soud na žádost věřitelů právo majetek zabavit. Některé úvěrové organizace přijímají takové nemovitosti jako zástavu, ale s určitou výhradou. Část úvěru klienta bude použita na splacení dluhu na odstranění zástavy.

Nevýhody získání úvěru zajištěného nemovitostí

Výdaje na pojištění. Nemovitost, kterou nabízíte jako zástavu, musí být pojištěna. Pojistné se platí jednou ročně. V průměru je to 10-50 tisíc rublů - cena silně závisí na konkrétním domě, lokalitě, ceně objektu. Věřitel může také požádat o pojištění života a zdraví plátce – jinak nabídne vyšší procento.

Za práci odhadců budete muset zaplatit. Vy ani věřitel nedokážete objektivně posoudit, jakou hodnotu má nemovitost. V případě půjčky je ale důležitá likvidita objektu – tedy jeho hodnota a schopnost prodat. Předpokládejme, že klient chtěl položit byt v nouzovém objektu k demolici. Samozřejmě je nepravděpodobné, že by věřitel takový předmět prodal, kdyby se něco stalo. Takže za posudek musíte zaplatit. Stojí to 5-15 tisíc rublů.

Neschopnost volně nakládat se svým majetkem. Další nevýhodou jsou podmínky půjčky. Pokud chcete prodat byt nebo jiný předmět sami, budete si muset vyžádat povolení od věřitele, který nemovitost přijal do zástavy. S největší pravděpodobností odmítne. Koneckonců, jak v tomto případě posílit spolehlivost dlužníka? Prodej mohou povolit, pokud klient výtěžkem splatí bance dluh.

Více času běží. Chcete-li získat takovou půjčku, položte alespoň jeden až dva týdny, protože dokumenty a postupy jsou mnohem delší než obvykle. Peníze nemůžete dostat hned.

– Mezi nevýhody patří fakt, že hypotékou je byt. Problémy ale mohou být pouze v případě, že klient neplatí. Nebo když nemůže zaplatit, pak nedělá nic, aby situaci vyřešil. I když se s takovou půjčkou „zpozdíte“, vždy můžete problém vyřešit, aniž byste přišli o svůj majetek, najděte kompromis s věřitelem, – říká Almagul Burgusheva, vedoucí oddělení zajištěných půjček ve Finans.

Podmínky pro získání úvěru zajištěného nemovitostí

Požadavky dlužníka

• Věk dlužníka je od 21 do 65 let. U mladších lidí se výjimka dělá jen zřídka. Pro důchodce častěji.
• Zaměstnanost. Nemusíte pracovat formálně. A ani to nemusí být neformální. Pokud ale klient pracuje, pak je šance na schválení úvěru vyšší. Musíte pracovat na jednom místě alespoň posledních 3-6 měsíců.
• Občanství federace. S cizinci spolupracují, ale méně ochotně.
• Spoludlužníci. Pokud má nemovitost více vlastníků, jsou povinni se stát spoludlužníky a dát souhlas se zástavou. Také pokud jste vdaná, váš manžel musí být také spoludlužníky. Toho lze upustit, pokud podepisujete papíry u notáře (nebo byla dříve uzavřena manželská smlouva), je to však na uvážení věřitele.

Požadavky na nemovitost

- Hlavním požadavkem je, aby nemovitost byla zapsána jako nemovitost. Jinak má každý věřitel pro nemovitost individuální kritéria. Někdo považuje vzdálenost od moskevského okruhu ne více než 50 km, jiní se dívají na všechny regiony. Jedna banka může poskytnout úvěr pouze na byt, jiná na byt a domy a tak dále, – komentuje Almagul Burgusheva.

Již jsme řekli, že úvěr zajištěný nemovitostí se nedává na žádný objekt. Proto je potřeba si objednat hodnotící album u akreditované firmy. Pojďme se bavit o požadavcích.

Ubytovna

Nejoblíbenější typ zajištění. Navíc někteří věřitelé dokonce souhlasí s tím, že přijmou byty, které nepatří dlužníkovi, ale třetím stranám. Samozřejmě, pokud jdou dobrovolně na kauci. Vezměme si příklad. Mladá rodina žije s rodiči a chce vlastní byt. Rodiče si půjčku vzít nechtějí nebo jim ji kvůli pokročilému věku neposkytnou. Ale dohodnou se, jestli novomanželé dají byt do zástavy.

Byt musí být likvidní, to znamená, že jej lze kdykoli prodat za tržní cenu. To je pro banku velmi důležité. Samozřejmě by neměl být umístěn jinam. Berou pouze předměty v nenouzových domech, nikoliv k demolici. Žádná nelegální přestavba. Pozor si dávají na byty v domech s dřevěnými podlahami, které mají status architektonické památky.

Výše úvěru často nepřesáhne 60-80 % hodnoty zastaveného bytu. O něco více se dá jen v případě záruky a oficiálního zaměstnání.

Mimochodem, můžete také položit pokoj ve společném bytě. 

Apartmány

Nový typ nemovitostí v naší zemi, který se aktivně rozvíjí ve velkých městech. Formálně se jedná o nebytový majetek, ale bydlení v něm nikdo nezakazuje. Nedá se tam získat povolení k pobytu, nedávají zvýhodněné hypotéky, nelze si z koupě odečíst daň. Pokud jste ale vlastníkem bytů, můžete je nabídnout jako zástavu za úvěr.

Byty jsou levnější než byty ve stejné oblasti v podobných domech. Jejich výhodou ale je, že jsou nové, tedy likvidní a mají svou finanční hodnotu.

Townhouses

Řadové domy jsou zpravidla prestižním typem městských nemovitostí. Jsou ochotně akceptovány jako zástava, ale za předpokladu, že je stavba legální, existují všechny dokumenty – dochází k negativním precedentům s nepovolenými stavbami.

Požadavky na městský dům: byt je přidělen v samostatném bloku s vlastním vchodem. Pozemek před ním patří majiteli.

Bytové domy

Pokud mluvíme o chatě a jiných příměstských nemovitostech, stejně jako o soukromých domech ve městě, jsou také brány jako zajištění jako předběžné opatření. Se zahradními domky v SNT je to obtížnější, protože věřitel je ne vždy dokáže rychle prodat a jsou levnější. Jinak platí všechna stejná pravidla jako pro byty plus řada dalších kritérií.

• V domě můžete bydlet po celý rok. A dostanete se k němu v každém ročním období.
• Není v havarijním stavu.
• Je na něj zavedena elektřina, je zde topení (plynové nebo elektrické), vodovod.
• Dům se nenachází na území zvláště chráněných přírodních oblastí nebo rezervací.

Jak získat úvěr zajištěný nemovitostí

1. Vyberte si banku nebo finanční instituci

Žádost je možné odeslat online – přes webové stránky společnosti, zanechat v call centru operátorovi nebo osobně přijít do kanceláře. První krok bude vyžadovat vaše jméno, datum narození, kontaktní údaje. Navíc budete požádáni, abyste uvedli částku, o kterou žádáte. Budou se také ptát na váš typ nemovitosti.

Poté si banka nebo finanční instituce udělá krátkou pauzu: doslova od deseti minut do několika hodin. V důsledku toho bude vydán verdikt – žádost je předem schválena nebo zamítnuta.

2. Připravte dokumenty

Pokud přijdete do kanceláře, můžete si okamžitě vyzvednout sadu potřebných papírů. Přihlásili jste se na dálku? Možná bude věřitel souhlasit se zvážením skenování dokumentů v elektronické podobě. Budete potřebovat:

• cestovní pas s povolením k pobytu (registrační značka);
• druhý doklad (zřídka dotazovaný) – SNILS, DIČ, pas, důchod, řidičský průkaz;
• potvrzení o příjmu, ověřená kopie sešitu, oznámení o stavu osobního účtu v penzijním fondu – zde má každý věřitel své náležitosti. Někteří poskytují půjčky bez potvrzení o příjmu a zaměstnání, ale s vyšším procentem;
• doklad, který potvrzuje vlastnictví nemovitosti. Může to být kupní smlouva, výpis z USRN k bytu nebo pozemku, potvrzení o dědictví, darovací smlouva nebo soudní rozhodnutí – vše, co potvrzuje: jste vlastníkem a můžete s objektem disponovat;
• u bytových prostor požádají o výpis z domovní knihy nebo o jednotný doklad o bydlení – uvádějí, kolik osob je v bytě přihlášeno;
• pokud jste manželé a váš manžel nechce být spoludlužníkem, ale nebrání se zástavě bytu, potřebujete notářsky ověřený souhlas. Vhodná je i předmanželská smlouva, kde je uvedeno, že manžel (a) nemůže s tímto majetkem nakládat. Půjčitel může také požádat vlastníka, aby podepsal notářské osvědčení, že majitel nemovitosti byl v době, kdy ji koupil, svobodný. V druhém případě to někdy jde i bez notáře – dle uvážení věřitele.

Najděte si hodnotící společnost, která vám udělá hodnotící album. Můžete to udělat předem, pokud spěcháte na předání všech dokumentů v jeden den. Ale pozor: banky a finanční instituce nejčastěji spolupracují pouze s firmami, které jsou jimi akreditované.

Dalším důležitým dokumentem je pojištění majetku. Můžete si také předem nechat od pojišťovny vyžádat stanovisko, že souhlasí s odběrem vašeho předmětu a vyúčtováním služby. A opět pozor – při spolupráci s pojišťovnami jsou také selektivní věřitelé.

3. Počkejte na schválení žádosti

Nebo odmítnutí. Pamatujte, že to můžete zkusit s jiným věřitelem nebo s ním znovu vyjednávat. Dlužník například počítal s jednou částkou zajištěnou nemovitostí, ale věřitel souhlasí s menší nebo se mu vůbec nezdá, že měsíční splátky člověk neutáhne. Pokud ale najdete ručitele, vezmete potvrzení o příjmu, propojíte spoludlužníky, pak může být půjčka schválena.

Dobu platnosti schválené žádosti si určuje věřitel sám. Obvykle je to jeden až tři měsíce. Po celý postup bude muset projít znovu. Pokud však hledáte ty nejlepší podmínky úvěru zajištěné nemovitostí, budete mít již po ruce všechny potřebné dokumenty a můžete žádat u jiných finančních institucí.

4. Zaregistrujte zástavu

V Rosreestru – toto oddělení je zodpovědné za účtování nemovitostí v zemi – by měl existovat záznam, že na nemovitost bylo uvaleno věcné břemeno. Majitel od nynějška nebude moci předmět volně prodat a oklamat věřitele.

Chcete-li zaregistrovat zástavu, musíte jít do MFC nebo Rosreestr. Někdy se obejdete bez osobních návštěv. Finanční instituce aktivně využívají elektronické podpisy a praktikují vzdálené podávání dokumentů. Elektronický podpis si můžete vystavit sami, a pokud nevíte kde a jak, řekne vám to poskytovatel půjčky. Podpis se platí, v průměru 3-000 rublů. Někteří věřitelé je dávají svým dlužníkům.

5. Získejte peníze

Po podpisu smlouvy můžete požádat o peníze v hotovosti nebo převodem na bankovní účet. Banka také vydá splátkový kalendář. Možná bude nutné provést první platbu již v aktuálním měsíci.

Kde je nejlepší získat hypoteční úvěr?

BANKY

Nejoblíbenější možnost. Úvěry zajištěné byty, obytnými domy, byty a dokonce i garážemi poskytují jak organizace z nejvyšší centrální banky (největší organizace co do počtu klientů a majetku), tak i „skromnější“ kolegové. Například regionální banky.

Banky jsou velmi pečlivé při posuzování portrétu dlužníka. Pečlivě kontrolují dokumenty a proces schvalování žádosti může trvat týden i déle. Méně vstřícné jsou banky také při stanovení maximální výše úvěru. Jde o velký byznys, který se chce pojistit, pokud dlužník náhle nezaplatí.

Připravte se, že v inzerci vás banka naláká na jednu sazbu na úvěr zajištěný nemovitostí, a když se podívá na vaše doklady, nabídne vyšší. Aby si ji o pár bodů snížili, nabídnou, že se stanou jejich mzdovým klientem, nebo si připojištění u partnerů.

Investoři

Existují společnosti a soukromí investoři, kteří poskytují půjčky. Jsme nuceni konstatovat, že pro rok 2022 se jedná o „šedou“ zónu z hlediska legálnosti takových půjček. V naší zemi je soukromým investorům zakázáno vydávat půjčky fyzickým osobám zajištěné nemovitostí. Pouze obchodní (IP nebo LLC).

Mezery v zákonech se však najdou. Navíc na hranici podvodu s registrací fiktivních právnických osob. Nebo na sebe přímo přepisují majetek dlužníka, čímž ho uvádějí v omyl.

Pokud se rozhodnete vzít si půjčku od investora zajištěného nemovitostí, určitě se poraďte s nezávislým právníkem, aby si smlouvu přečetl pro „skryté významy“ a pomohl vám s transakcí. 

Další způsoby

V naší zemi existují CPC – úvěrová a spotřební družstva. Má akcionáře – zhruba řečeno lidi, kteří vložili své peníze do společného fondu, aby je v případě potřeby mohli využít další akcionáři. Samozřejmě ne za „děkuji“, ale za oboustranně výhodných podmínek. Vezměte prosím na vědomí, že legální ústřední protistrany jsou v registru centrální banky.

Úvěr zajištěný nemovitostí v CPC funguje takto. Klient se stává jeho akcionářem. Žádá o půjčku. Družstvo souhlasí nebo odmítá. Vše je jako v bance, ale CCP jsou méně náročné na osobnost dlužníka a schválí úvěr rychleji. Místo toho je stanoveno vyšší procento (nemůže být vyšší, než určí centrální banka). Některé „agresivní“ banky odkazují na pozdní platby.

Dříve mohly MFI (mikrofinanční organizace, v každodenní konverzaci se jim říkat „rychlé peníze“) a zastavárny také poskytovat půjčky zajištěné nemovitostí. Nyní jim to není dovoleno.

Recenze odborníků na úvěr zajištěný nemovitostí

Ptali jsme se Almagul Burgushev, vedoucí oddělení zajištěných půjček finanční společnosti podělte se o svůj názor na službu.

„Úvěry zajištěné nemovitostí každým rokem nabírají na síle. Lidé začali chápat, že je to opravdu výhodné: sazby jsou mnohem nižší než u spotřebitelských úvěrů, doba splatnosti se také prodloužila až na 25 let. Neexistuje žádná mylná představa o nebezpečí takového půjčování. Klienti si takový úvěr berou, aby například uzavřeli svých pět až deset dalších úvěrů. Přeci jen je výhodnější platit v jedné bance. Maximální výše úvěru zajištěného nemovitostí je možná do 80 % hodnoty předmětu.

K takovým půjčkám se uchylují k otevření vlastního podnikání nebo k podpoře osobního podnikání. Existují i ​​tragičtější situace, kdy je na operaci příbuznými potřeba impozantní částka.

Byt samozřejmě prodat můžete, ale když si je člověk jistý, že splácet může, tak proč nevyužít úvěr? Vždy můžete prodat, i když jste si vzali zajištěný úvěr a najednou nemohli platit. Tento typ půjčky je vhodný pro každého, kdo přesně ví, z jakých zdrojů bude půjčku splácet.

Pokud jde o věřitele. Banky mají vždy delší dobu splatnosti a nižší sazbu. Ale posuzování žádosti je delší a jsou náročnější na dlužníka, úvěrovou historii, zaměstnání. Často si klient myslí, že když dá byt do zástavy, tak by mu banka neměla klást zbytečné otázky. Přesto si banka dlužníka bedlivě hlídá, ať už jeho byt stojí sebevíc.

Úvěrová družstva (CPC) jsou již k zákazníkům loajálnější, ale sazby mohou být o něco vyšší než u bankovních. Soukromí investoři jsou stejně loajální. To ale neznamená, že rozdávají peníze všem. Potvrzení o příjmu nejsou vyžadována, ale při pohovoru posuzují spolehlivost potenciálního dlužníka. Investor může získat peníze v den ošetření a to je jistě výhoda.

Teoreticky, pokud klient potřebuje rychle najít peníze, může o ně požádat investora nebo CPC a poté refinancovat u banky.“ 

Populární dotazy a odpovědi