Jak zastavit byt a získat peníze v roce 2022: návod krok za krokem s odbornými radami

V návaznosti na situaci v ekonomice banky změkčují nebo zpřísňují úvěrovou politiku. Před 20 lety byly půjčky vydávány opatrně: zajištěné nebo zaručené. Postupem času se objevilo více mikrofinančních institucí a zvýšil se i počet vydaných úvěrů a kreditních karet. Úroveň požadavků na dlužníky se snížila.

Ekonomické otřesy posledních let však nutí banky a další věřitele, aby byli opět selektivnější. V roce 2022 je jedinou jistotou, jak získat úvěr, hypotéka na byt a rychlé získání peněz.

Připravili jsme pokyny krok za krokem a popovídali si s odborníkem, jak vše udělat správně.

Hlavní věc o zástavě bytu

Požadavky na hypotéku na byt

U nás neexistují jednotné požadavky na hypotéku na byt – ani na nemovitost samotnou, ani na toho, kdo chce peníze dostávat. Věřitelé se řídí výhradně svými finančními zájmy a hodnocením rizik.

Jedna banka by si například nikdy nevzala do zástavy byt v ZATO, protože jde o uzavřená města. Pokud dlužník nemůže peníze vrátit, bude se muset byt prodat a to bude obtížné. A pro věřitele je důležité dostat své peníze zpět co nejdříve. Jiná banka může takový byt akceptovat, ale nabídne o něco vyšší sazbu a dá méně peněz, než bydlení skutečně stojí.

Přípustný portrét dlužníka je také u každého věřitele jiný. Velké banky mohou odmítnout, pokud člověk nemá stálé zaměstnání a příjem. Nebo nabídnout méně výhodné podmínky. Naopak úvěrová a spotřební družstva a soukromí investoři nejsou při posuzování žadatele o peníze tak kritickí.

Analyzovali jsme nabídky věřitelů v roce 2022 a odvodili jsme požadavky „aritmetického průměru“ na zajištění bytu v naší zemi.

Byt se nachází ve městě, kde je zastoupení věřitele. Pokud banka (i když nejen ona může akceptovat bydlení jako zástavu) nemá pobočky a pobočky ve vaší lokalitě, takový byt pravděpodobně nepřipadá v úvahu. Důvod je jednoduchý: pokud dlužník nemůže splatit dluh, bude muset být vystěhován, zažalován a prodán. To jsou náklady pro poskytovatele půjčky, zejména pokud sídlí v jiném městě.

Stav bytu. Půjčitel se nebude dívat na nové tapety a dvojitá okna. Samozřejmě, pokud je byt po požáru, pak je nelikvidní. Ale obecně platí, že krásný nábytek a nová kuchyňská sada neovlivňují náklady. Přeci jen jde o byt na zástavu, který lze potenciálně rychle prodat.

Pro věřitele je důležité, aby dům nebyl havarijní, zchátralý. Jsou zde požadavky na počet podlaží a počet bytů. Například dvoupatrové domy se šesti byty – takové, které byly postaveny na počátku sovětských let – nespadají pod kritéria většiny věřitelů. Pokud má dům dřevěné podlahy – také s největší pravděpodobností nepřipadá v úvahu kauce.

Veškerá komunikace musí být funkční: plyn, elektřina, topení a zásobování vodou. Nelegální přestavba většinou není povolena. Pokud byla například v bytě s plynovým sporákem zbourána stěna mezi kuchyní a pokojem, je to kritické. Ale kdyby se předělala jen spíž, tak je to na uvážení banky. Přestavby legalizované v ZISZ jsou přijatelné.

Jak věřitel pozná, že je byt likvidní? Je to jednoduché: budete si muset objednat hodnocení. Jedná se o placenou službu. V naší zemi jsou průměrné náklady 5-15 tisíc rublů. Specialista přijede, vyfotí, napíše závěr – hodnotící album. Inspektor uvede průměrné náklady na prodej bytu, na základě kterých banka vyvodí závěry o velikosti úvěru.

Základ vlastnictví. Jednoduše řečeno, jak jste získali tento byt. Ideálním podkladem pro věřitele je kupní smlouva. To znamená, že jste si kdysi sami koupili dům a nyní ho chcete zastavit. Nebo jste privatizovali byt. Připomeňme, že privatizace začala v roce 1991.

Na byty obdržené na základě darovací smlouvy a jako dědictví jsou obezřetní. Zvláště pokud se k vám byt nedávno přestěhoval. Najednou se za pár měsíců odhalí kriminální nebo justiční pozadí? Najdou se například dědici, na jejichž zájmy se při dělení majetku nepřihlíželo.

Současně jsou takové byty stále přijímány, ale jsou požádány o vydání pojištění vlastnictví. V rámci takové pojistky se pojišťovna zavazuje zaplatit peníze za byt, pokud se náhle u soudu odvolá darovací smlouva nebo dědictví.

Nevhodné jsou byty ve vazbě a ty, na které je podepsaná darovací smlouva. Soud může byt zabavit. K tomu dochází, když je jeho majitel například zapojen do trestního řízení. Nebo po něm vymáhají dluhy. Půjčitel nepřevezme byt, na který je již sepsána darovací smlouva.

Nejčastěji nepřijímají byty, které jsou pronajímány. Ale věřitel se o tom nemůže dozvědět – dejte to za slovo. Další věc je, že v případě nouze to nemusí hrát ve váš prospěch. Představte si, že máte byt zastavený a pojištěný, ale zároveň jej pronajímáte nájemníkům. Unikl jim plyn a došlo k poškození krytu. Byt užívali další lidé a pojišťovna odmítne vyplatit náhradu.

Požadavky na dlužníky

Když budete chtít získat peníze zajištěné bytem, ​​věřitel vás také vyhodnotí jako dlužníka. Banky mají nejpřísnější kritéria.

Stáří. Ve většině případů může občan nakládat se svým majetkem od 18 let. Výjimkou jsou osoby starší 16 let, pokud je soudem uznána emancipace – tedy člověk je považován za plně způsobilého, což znamená, že může nakládat s majetkem, včetně jeho zastavení.

Banky však při poskytování úvěrů zvyšují minimální věk dlužníka. Spodní lišta je nejčastěji stará 20-21 let. Horní lišta je poměrně široká – od 65 do 85 let. V době tohoto věku by již měl být úvěr zcela uzavřen.

Příklad. Padesátiletý obyvatel města chce zastavit byt a vracet peníze bance na 50 let. Banka však půjčuje pouze dlužníkům do 20 let. To znamená, že si budete muset vzít půjčku pouze na 65 let nebo hledat jinou banku.

Pracovní zkušenosti a příjem.  Úvěrová spotřební družstva (CPC) a soukromí investoři jsou maximálně loajální k těm, kteří chtějí zastavit byt a získat peníze. Banky jsou v tomto ohledu opět nejkritičtější. Připravte si certifikát 2-NDFL (o příjmu), musíte být zaměstnáni na posledním místě alespoň 3-6 měsíců. Banky zároveň chápou, že ne všechny fungují oficiálně. Proto mohou souhlasit s přijetím vašeho bankovního výpisu jako alternativy. Z výpisu by mělo být patrné, že dlužník dostává peníze s určitou pravidelností a že má prostředky na účtech.

Úvěrová historie. Věnují se tomu především banky – dívá se na to i CPC. Úvěrová historie je vedena ve speciálních úřadech. Předávají informace o tom, jaké půjčky jsou pro tuto osobu registrovány, zda jsou platby prováděny včas. 

Návod na zástavu bytu krok za krokem

1. Vyberte si věřitele

Na výběr je mezi bankami, úvěrovým spotřebitelským družstvem (CPC) nebo soukromým investorem. Každý z nich má své výhody a nevýhody, o kterých budeme diskutovat níže.

2. Připravte dokumenty

K zástavě bytu budete potřebovat:

• vyplňte formulář žádosti (každý věřitel má svůj vlastní formulář);
• originál pasu s registrací;
• druhý dokument (SNILS, řidičský průkaz, DIČ, vojenský průkaz, pas a někdy i všechny najednou – každý věřitel má své vlastní požadavky);
• 2-NDFL potvrzení o příjmu (můžete o něj požádat v účetním oddělení nebo si jej stáhnout ve svém osobním účtu na webu daňové služby – v první řadě o něj žádají banky);
• kopie sešitu nebo výpis z něj (banky také žádají);
• pokud jste manželé a nemáte uzavřenou manželskou smlouvu, podle které manžel (a) nevlastní byt a nevystupuje jako spoludlužník u půjček, pak potřebujete potvrzení z matriky;
• potvrzení vlastnictví bytu: kupní smlouva, výpis z USRN, potvrzení o dědictví, darovací smlouva nebo rozhodnutí soudu.

3. Porozumět pojištění a oceňování

V první řadě si věřitel vyžádá ocenění bytu. Zákon to neukládá, ale v praxi se tento postup téměř vždy provádí. Nelze věřit slovu dlužníka, že jeho byt stojí určitou částku. Oceňovací společnosti pracují rychle. Předtím si ověřte, zda je vhodná nějaká oceňovací společnost nebo pouze z řad akreditovaných bankou či CPC. Specialista přijede, udělá hodnotící album (v průměru za 1-3 dny) a sepíše závěr o nákladech na bydlení.

Poté bude věřitel moci oznámit částku, kterou je připraven poskytnout na zajištění. Vezměte prosím na vědomí, že nikdo nedá 100 % ceny bytu na úvěr. No, když dají 80-90% tržní hodnoty. Odhadce například napsal, že majetek má hodnotu 10 milionů rublů. Věřitel souhlasí s poskytnutím 75 % této částky, tedy 7,5 milionu rublů. Pamatujte, že věřitel není kupujícím bytu. Má jiný úkol: dávat peníze, vydělávat peníze, a pokud se něco pokazilo, rychle zástavu prodat a vrátit svou.

Před transakcí si budete muset dohodnout pojištění bytu. Pojišťovna musí potvrdit, že je připravena pojistit předmět a život dlužníka. Formálně je vhodná jakákoliv společnost. Věřitelé však často uvádějí skupinu pojistitelů, se kterými spolupracují. Pokud zvolíte jinou společnost, může být žádost zvažována déle nebo dokonce zamítnuta bez vysvětlení.

Dlužník není povinen vlastnické právo pojistit (o této službě jsme hovořili výše). Ale věřitel, opět, v tomto případě může odmítnout nebo zvýšit sazbu.

4. Zaregistrujte zástavu

V této fázi je do případu zapojen stát zastoupený Rosreestrem. Toto oddělení je odpovědné za účtování pozemků a nemovitostí v zemi. Je mu jedno, na co si půjčku berete a za jakých podmínek. Působí jako jakýsi garant čistoty transakce. V té části, že od nynějška v USRN vedle vašeho bytu bude věcné břemeno. Ve výpisu bude uvedeno, že byt je zastaven. To je nezbytné, aby se předešlo sporům v budoucnu.

5. Podmínky schválení půjčky a přijetí peněz

V průměru celý proces trvá 14 dní. To v případě, že nikam nespěcháte, ale s vyzvednutím listin se nezdržujete. Podívejme se, z čeho se toto časové období skládá:

• předběžné schválení žádosti věřitelem – v roce 2022 to trvá několik hodin i minut;
• schválení žádosti – do pěti dnů, nejdelší řízení je s bankami, v této fázi je potřeba doložit všechny dokumenty;
• pojištění a oceňování — společnosti pracují rychle, ale ne okamžitě, tyto postupy nám zabere až pět dní;
• registrace zástavy v Rosreestr – pět pracovních dnů ode dne obdržení žádosti a k ​​ní připojených dokumentů, při registraci prostřednictvím MFC – sedm pracovních dnů, i když ji každý může utratit rychleji;
• příjem peněz – ihned po registraci zástavy.

Kde je nejlepší pronajmout byt?

1. Banky

Nejvýnosnější varianta z hlediska sazeb. Bude to méně než u CPC a investorů. Jenže dát byt do zástavy a sehnat peníze je to nejtěžší. Protože dlužníka pečlivě zvažují: výkaz zisku a ztráty, pracovní kniha, úvěrová historie. Můžete se bez toho obejít, ale pak bude sazba vyšší. Rychlost schvalování bankami je navíc nejnižší možná. Peníze nedostanete rychle.

2. Soukromí investoři

V roce 2022 mohou investoři vydávat peníze na kauci pouze fyzickým osobám podnikatelům a právnickým osobám na rozvoj podnikání. Mají zakázáno půjčovat běžným občanům.

Pokud máte samostatného podnikatele nebo LLC a byt, který je vhodný pro kauci, můžete získat půjčku od investora. Jedná se o běžného člověka, který má zájem o výdělek. Zároveň může jednat prostřednictvím brokera, správcovské společnosti, která doprovází právní stránku transakce.

Investoři mají vyšší úrokovou sazbu z úvěrů než banky a CPC. Peníze ale můžete získat co nejrychleji.

3. Další možnosti

Mikrofinanční organizace, jsou to také MFIs nebo „rychlé peníze“ nemohou přijímat byty jako zástavu. Zákon zakazuje. Zastavárny neberou ani bydlení. Zůstaly pouze CPC – úvěrová spotřební družstva. Jejich registr je na webu centrální banky¹. Pokud společnost na seznamu není, nepracujte s ní.

CPC půjčuje pouze svým akcionářům. Podle moderních standardů vypadá formát archaicky. Nakonec byla družstva původně vymyšlena jako „fondy vzájemné pomoci“. To znamená, že se skupina lidí spojí a rozhodne: pojďme přidat peníze do společného fondu, a když některý z podílníků potřebuje prostředky, dáme mu půjčku. A pomůžeme člověku a sami si vyděláme.

Moderní PDA fungují stejně, jen přijímají téměř každého jako akcionáře a za vstup nemusíte platit peníze. To znamená, že dlužník je přijat do družstva, poskytnou zajištěný úvěr a on zaplatí peníze ČKP. Jakmile dluh splatí, může odejít. 

Družstva jsou co nejvíce loajální k portrétu dlužníka a dávají souhlas rychleji než banky. Jejich procento je ale vyšší.

Podmínky pro splacení hypotéky bytu

Všechny podmínky jsou uvedeny v úvěrové smlouvě. Od běžných půjček se příliš neliší. Platby musí být prováděny každý měsíc v určitých dnech. Půjčku můžete předčasně splatit bez jakýchkoli sankcí. Po zaplacení dluhu je kauce z bytu odstraněna.

Banka má právo vzít nemovitost, pokud se dlužník opozdí se splátkami alespoň o den třikrát do roka. Skutečnou hrozbou, že zůstanou bez domova pro všechny členy rodiny, včetně dítěte do 18 let.

Zatímco splácíte dluh, nemůžete s bytem bez souhlasu věřitele nic dělat. Můžete žít, dělat kosmetické opravy taky. Ale sanace, prodej a pronájem – pouze se svolením vlastníka zástavy.

Populární dotazy a odpovědi

Odpovídá na otázky Právník společnosti GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev.

Zdroje:

1. Web centrální banky. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Federální zákon č. 16.07.1998-FZ ze dne 102. července 26.03.2022 (ve znění z 01.05.2022, 19396) „O zástavě nemovitostí“ (ve znění změn a doplňků s účinností od 8. května 3) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.